06
מרץ '17
הרקע לחקיקת החוק
בהתאם לנאמר בתזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017 ו-2018) להלן: החוק הסיבה ליצירת החוק היא "החל מחודש ינואר 2008 ועד חודש אפריל 2016, עלו מחירי הדיור בשיעור ממוצע של 110%" לשיטתם יש לזה השפעה שלישית על רמת המחירים במשק. במקום אחר קראתי כי הפער בין מי שיש לו 3 דירות לבין מי שאין לו אף דירה הוא פער ברמת המחיה של פי 14 מה שיוצר פערים בחברה.
לשיטתי זהו מס דרקוני שהיה טוב אם הוא לא היה בא לעולם. אם רוצים להגדיל את היצע הדירות ושמחירי הדירות ירדו, די היה לשנות את היום התאריך האחרון של תקופת המעבר מיום 31/12/2017 בשנה אחת אחורה 31/12/2016, ואז היה ניתן למכור דירות בלינאריות מוטבת עם מס מופחת. ואם אתה רוצה לעודד עוד יותר מכירת דירות אז תשאיר את המענק של 85,000 שח על מכירה של עד 3 דירות שנתת.
המס שאמור להכניס לקופת המדינה 800 מליון שח.
המס הוא למעשה מס רכוש, הוא מעניש את האדם על עצם החזקת הרכוש וזה מס כואב מפני שבכדי להשיג את אותו רכוש האדם עבד ושילם עליו מס וכעת המחוקק ממסה אותו פעם שנייה על עצם החזקת הרכוש. זאת ועוד לאוצר יש עניין שאנשים ימכרו את הנכסים הפיזיים ויפקידו את הכסף בקופות גמל ואני לא מבין למה ההפליה, אם אדם חסך כסף לשני דירות בכדי לקבל דמי שכירות במקום פנסיה למה שהוא ימוסה ומי שיש לו שני מיליון שקל בקופת גמל לא רק שלא ממוסה אלא יש לו פטור על הפרשי הצמדה וריבית. זכותו של אדם לכלכל את מעשיו איך שהוא רוצה. אם הוא לא רוצה להיות חשוף "לתספורות בשוק ההון" זוהי זכותו אם הוא לא רוצה להיות חשוף לדמי ניהול דמי משמרת זו זכותו ועל כך אין למסות אותו.
מס ריבוי דירות
המס הוא על הדירה השלישית שני הדירות הראשונות הם אינם חייבות במס הנדון. אך זה לא אומר שהדירה השנייה אינה חייבת במסים אחרים למשל במס 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה או לפטור עד גובה התקרה.
"חייב במס" – יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר;
מי שמחזיק במאה אחוזים בשלושה דירות אז הוא מחזיק 300% ומי שמחזקי בשני דירות וקיבל עוד בירושה 33% דירה אז הוא מחזיק 233% והוא לא ניכנס לתוך החוק. אם אדם מחזיק בדירת מגורים אחת ועוד שלושה דירות בשיעור של 50% כל דירה הוא מחזיק ב-250% והוא ימוסה במס ריבוי דירות על 2 דירות מתוך הארבעה ולא על הדירה שגרמה לו להיכנס לתכולת החוק בלבד כל דירה מעל 2 דירות ראשונות שהוא יבחר מי מהם.
סעיף 119 לחוק שכותרתו חזקות חלוטות לעניין בעלות על אף האמור בכל דין ובכל הסכם, יראו יחיד ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, כבעלים אחד והחבות לפי חוק זה תהיה על היחיד ובן זוגו, יחד ולחוד.
שימו לב למילה הסכם זה הא להחיל ולתפוס ברשת גם כאלה שיש להם הפרדה רכושית באמצעות הסכם ממון שאושר בבית משפט והם אכן מקיימת אות הלכה למעשה כפי שנקבע בפסק דין בבית המשפט העליון בעניין שלמי שיראו את בני הזוג כנישומים נפרדים לעניין מיסוי מקרקעין באה ההגדרה על אף פסיקת בית המשפט ורואה בבני הזו כתא משפחתי אחד.
על הדירה השלישית ומעלה הנישום יחויב במס של 1% משווי הדירה אשר ישולם בשני תשלומים 50% 30 ביוני ו- 50% הנותרים לתשלום עד 31 בדצמבר.
כיצד נקבעת שווי הדירה ישנו מחשבון ברשות המיסים אשר משקלל את מדד הפריפריאליות ומדד חברתי כלכלי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר מאמצעותו יעריכו כמה שווה מטר לדירה וזאת בהתאם לגוש ולחלקה שתזינו לסימולטור הוא יכפיל את השווי למטר בכמות שטח הדירה. ומזה יגזר סכום המס אשר יוכפל באחוד אחד בשווי הדירה. https://www.misim.gov.il/svDira3/simulator.aspx להלן הקישור לסימולטור של רשות המיסים. במידה ואינכם יודעים את הגוש והחלקה ניתן לאתר אותו באמצעות הכתובת של הנכס מציאת גוש חלקה לפי כתובת –
-
mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx
הגדרה מאוד חשובה בחוק היא הגדרה של שטח דירה
שטח הדירה" – שטח הנכס שעל בסיסו נעשה החיוב בארנונה של השנה שקדמה לשנת המס או שטח הדירה שמופיע באישור זכויות או בהיתר הבניה, לפי בחירת הנישום;
לכן חשוב לקחת את הנתונים של שטח הדירה מהמסמכים הללו וניתן לקחת את הנמוך שבהם. לעתים באישור הזכויות מהמנהל או בנסח הטאבו קיים פער לא קטן מהשטח שמופיע באישור תשלום של הארנונה. וכמובן כמה שהשטח יותר קטן כך שווי הנכס יקטן ועמו גם החיוב במס.
בהתאם לסעיף 118 לחוק שמדבר על החיו במס ישנו פטור ממס למי שדירות ההשקעה שלו נמוכות משווי של 1,150,000 שח. כמו כן אם דירות ההשקעה שלו לא עוברות את הסכום של 1,400,000 שח הוא ישלם חלק יחסי של המס.
שימו לב בהתאם להגדרה: המס הוא עד 18,000 שח בשנה זאת אומרת גם אם הדירה השלישית שווה 2.5 מליון לא יילקח מס של 25,000 שח שזה אחוז אחד משווי הדירה אל עד 18,000 שח כמו כן יילקח חלק יחסי מההחזקה בדירה למשל אם אדם מחזיק 250% קרי שתי דירות ועוד חצי דירה שזה מעבר ל-249% מה שמכניס אותו לתכולת החוק. אזי בגין הדירה שלישית בהנחה והמס שצריך לשלם עליה הוא 18,000 שח אז הנישום ישלם רק 9,000 שח בגין 50% שזה בגובה החזקתו.
עוד יש לשים לב שמשלמים את המס גם לפי מספר הימים שהדירה הייתה בבעלות החייב במס אם אדם מכר את הדירה באמצע השנה הוא ישלם חלק יחסי. נזכיר כי בחוק מיסוי מקרקעין יום המכירה הוא יום ההסכמה החוזי. קרי יכול להיות ביום החתימה על זיכרון הדברים או יום החתימה על החוזה אין צורך להעביר את הדירה פיזית לקונה בכדי להתחיל להתחייב בהודעה על מכר הדירה. כך אם אדם חתם על הסכם מכר 01.04.2017 ומסר את הדירה 1.10.2017 הוא ימוסה רק על שלושה חודשים בתוך השנה ולא על תשעה. כך בדוגמא שלעיל של אותו אתם שמחזיק 50% בדירה על הסכום של 9,000 שח הוא ישלם חלק יחסי 3/12 הימים שהוא החזיק בדירה במשך השנה.
להלן סעיף 118 הסעיף שמדבר על סכום המס.
סכום המס
(א)מס ריבוי דירות יעמוד על שיעור של 1% מהסכום הקובע כפי שחושב לפי הנוסחה שבסעיף 2 לתוספת לפרק זה (בסימן זה – התוספת).
(ב)שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת, ובלבד שבשינוי הנוסחה שלפיה יחושב הסכום הקובע כאמור בסעיף קטן (א) או רכיב מרכיביה, יובא בחשבון הערך המקורב של דירת מגורים באזור שבו נמצאת הדירה, לפי אומדנים סטטיסטיים.
(ג)על אף האמור בסעיף קטן (א), סכום המס השנתי, בעד כל דירה חייבת, לא יעלה על 18,000 שקלים חדשים.
(ד)מס ריבוי דירות שישלם חייב במס שהוא בעל חלק מדירה חייבת יהיה סכום המס החל על אותה דירה כשהוא מוכפל בשיעור בעלותו בדירה.
(ה)על אף האמור בסעיף קטן (א), הסכום הקובע שעליו ישלם החייב במס שסכום דירות ההשקעה שלו עולה על 1,150,000 שקלים חדשים אך נמוך מ-1,400,000 שקלים חדשים יהיה החלק היחסי כשהוא מוכפל בסכום המתואם; לעניין זה –
"הסכום המתואם" – ההפרש בין סכום דירות ההשקעה ל-1,150,000 שקלים חדשים, כשההפרש מוכפל ב-5.6;
"החלק היחסי" – הסכום הקובע לגבי הדירה החייבת לחלק בסכום דירות ההשקעה.
למשל לאדם ישנם שלושה דירות אחת דירת מגורים שהוא גר בא שווה 2 מליון שח. ועוד שתי דירות השקעה ששוות אחת 600,000 והשנייה 700,00 שח. (כל השוואים נקבעים בהתאם לסימולטור שהוזכר לעיל לא מחשבים שווי בהתאם לשמאי או ידע אחר)
אזי דירות ההשקעה הינם 600,000+700,000=1.300,000 שח. ההפרש בין שווי דירות ההשקעה ל-1,150,000 שח זה 150,000שח.(1,300,000-1,150,000). חישוב הסכום המתואם הינו 150,000*5.6= 840,000
החלק היחסי- הדירה החייבת כשהיא מחולקת בדירות ההשקעה 600,000/1,300,000= 0.4615
הסכום הקובע שעליו יחושב המס הינו הסכום המתואם כפול החלק היחסי 840,000*0.4615=387,692 שח
והמס שישולם הוא 1% קרי 3,877 שח במקום 6,000 שח ללא ההקלה בחוק.
עידכון למאמר 11/01/2018
ברוך שפטרנו מעונשו של זה
Summary
Description
המאמר עוסק על מס ריבוי דירות על מי חל המס וכדומה ומסביר את החיוב במס בדרך פשוטה ומובנת מלווה בדוגמאות.
Author
שלמה תורג'מן עו
השאר תגובה