פטור ממס שבח על דירת מגורים

15/02/2016

מאת שלמה תורג'מן עו"ד(רו"ח)

פטור ממס שבח על דירת המגורים

תנאים לתחולה

פטור לדירת מגורים מזכה בהתאם לסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין הוא פטור המשמש מעיין מקלט מס גדול שמין הראוי שכל אדם ישתמש בו במידה והוא יכול, מפני שזה פטור מוחלט ולא דחיית מס בצורה של פטור.

בכדי להיות זכאי לפטור ממס שבח יש לעמוד במספר משוכות שאותם חייבים לעבור ורק אז להיות זכאים לפטור המיוחל.

כאמור לעיל המדובר הוא "בפטור על דירת מגורים מזכה" אשר הגדרתה נמצאת בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין אבל בטרם בודקים אם הדירה עונה להגדרה זו יש להיכנס קודם להגדרה של "דירת מגורים" שנמצאת בסעיף 1 לחוק.

להן התנאים שיש לעמוד בהם לשם הגדרת דירת מגורים:

1. דירה או חלק מדירה.

2. בנייתה של הדירה נסתיימה.

3. הדירה היא בבעלותו או בחכירתו של יחיד.

4. הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה;

5. הדירה אינה מלאי לעניין מס הכנסה.

לאחר שעמדנו בהגדרה על פי סעיף 1 לחוק לעניין דירת מגורים יש גם לעמוד כעת גם בהגדרת דירת מגורים מזכה כפי שמופיע בסעיף 49 הלוא הוא סעיף הפטור שמשמעו, אם תעמוד בהגדרה תהיה זכאי לפטור. ולהלן התנאים:

1. הדירה שימשה בעיקרה (51%) למגורים. דווקא למגורים ולא לעסק.

2. השימוש למגורים היה באחת משתי התקופות הבאות:

א) ארבע חמשיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

ב) 4 שנים שקדמו למכירת הדירה.

כאן המקום לציין כי דירה שעמדה ריקה בחלק מתקופת הזמן נחשבת כאילו היא שמשמה למגורים וכן גם דירה שהושכרה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון או דת כפי שקבע שר האוצר גם תחשב כדירה ששימשה למגורים. כמו כן הבדיקה נעשית לגבי התא המשפחתי קרי מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18שנים כתא משפחתי אחד.

כעת לאחר שצלחנו את סעיף ההגדרות יש להיכנס לסעיף 49א שהגדרתו היא התנאים לפטור שהינם כדלהלן:

1. המוכר הוא תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.

2. המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת המגורים המזכה. למשל אם יש בבעלותו חצי דירה הוא חייב למכור את כל החצי הוא לא יכול למכור רבע דירה ולבקש פטור ממס.

3. בקשת המוכר לפטור הוגשה במועד הגשת ההצהרה על המכירה. תוך 40 יום מביצוע המכירה.

4. שווי המכירה אינו עולה על 4.5 מליון ש"ח. במידה והתמורה עלתה על 4.5 מליון שח יינתן פטור חלקי.

כעת סוף סוף הגענו לסעיף 49ב הדן בזכאות לפטור מצד המוכר עצמו ולא הדירה. בהתאם לתנאים שלהלן:

1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל בעת המכירה.

2. ביום 01.01.2014 לא הייתה למוכר יותר מדירת מגורים אחת בישראל. (תנאי זה רלבנטי רק לתקופה שמיום 01.01.2014-31.12.2017).

3. המוכר היה בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים. סעיף זה סגר את הפרצה שהייתה לגבי משקעים בקבוצות רכישה שהיו מקבלים את הדירה ומייד מוכרים את הדירה. כיום יש להמתין 18 חודשים מיום המסירה.

4. המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פטור זה.

לעניין דירת יחידה נקבע בסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין חזקת דירת מגורים יחידה שמשמעו שעל אף העובדה שלמכור ביום מכירת הדירה הזכאית לפטור הייתה יותר מדירה אחת בהתאם לנסיבות אותו סעיף עדיין יראו את הדירה הנמכרת כדירה אחת. להלן הדירות הנוספות שלא ימנעו את הפטור:

1. קיימת דירת מגורים נוספת אשר נירכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה. ההחרגה הנ"ל באה לתת פטור לאדם שרכש דירה עוד בטרם הוא מכר את הדירה שבא הוא גר ואותה הוא מתכוון לפטור.

2. דירת המגורים הנוספת היא דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997.

3. למוכר ישנו "זנב דירה" קרי יש לו חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש.

4. הדירה הנוספת היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה כל תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).

עמידה בכל התנאים הללו תזכה את היחיד בפטור ממס שבח על דירת מגורים. תנאים אלו אינם פשוטים לחלוטין ולכן בטרם רצים ל"שרוף" פטור יש לשקול טוב טוב האם בכלל קיים שבח ייתכן שאם השיפוצים שערכו בדירה והאינפלציה השבח והמס עליו הוא נמוך שלא שווה בכלל לשרוף פטור או לחילופין יש לבחון פטורים אחרים שקיימים בחוק כגון מכירת דירת ירושה או דירה שנתקבלה במתנה וכו' .

במאמר הבא נדון לגבי מי שיש לו יותר מדירה וזכאי להיכנס תחת חישוב המס הלינארי המוטב.

על החתום שלמה תורג'מן

עו"ד רו"ח פארק המדע רחובות.