16/02/2016
מאת שלמה תורג'מן עו"ד(רו"ח)
מי זכאי לחישוב מס מוטב בהתאם לסעיף 48א(ב2)(1) לחוק מיסוי מקרקעין
במאמר הקודם טיפלנו במי זכאי לקבל פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה. אחד התנאים שציינו וזאת בהתאם לסעיף 49ב לחוק הוא, שמדובר שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ועוד תנאי שבתאריך 01.01.2014 לא הייתה למוכר יותר מדירת מגורים אחת בישראל. תנאי זה של לא יותר מדירה אחת יעמוד בתוקפו עד שנת 31/12/2017.
בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בוטל הפטור שהיה למרובי דירות, פטור לדירת מגורים כל 4 שנים. הואיל והמגמה הייתה להוריד את מחירי הדירות אך מאידך לא להוריד אותו בצורה דרסטית. לכן באותו תיקון ניכנס לחוק החישוב הליניארי החדש (להלן: מס מוטב). שמהותו פטור ממס שבח שנצבר ממועד רכישת הדירה ועד ליום 01/01/2014 ועל יתרת השבח מתאריך 02/01/2014 ועד מועד המכירה מס של 25%. כך לא מחילים מיסוי רטרואקטיבי על בעלי דירות מרובות שהסתמכו מצד אחד על פטור ממס כל 4 שנים.
בכדי להיות זכאי למס המוטב על הדירה לענות להגדרה דירת מגורים מזכה. שזוהי דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן" 4/5 מתקופה שבשלה מחושב השבח או 4 שנים שקדמו למכירתה היא שמשמה למגורים.
במהלך השנים 2014-2017 שזוהי תקופת המעבר יהיה כל אדם (תא משפחתי) זכאי לחישוב הליניארי החדש במכירת שתי דירות מגורים לכל היותר. (לאחר תקופת המעבר לא תהיה הגבלה בכמות מכירת הדירות כל עוד הם עונות להגדרה דירת מגורים מזכה) במכירת הדירה הראשונה יהיה כל מוכר זכאי לחישוב הליניארי (ללא תנאי נוסף). זאת בהתאם לסעיף 3.2.1 להוראת ביצוע 5/2013. במכירת הדירה השנייה יהיה המוכר זכאי לחישוב הליניארי רק אם היה זכאי בעת המכירה לפטור ממס לפי הדין שנהג עד ליום 01.01.2014 כלומר, רק אם אותו אדם לא מכר דירת מגורים מזכה בפטור ממס ב- ארבע שנים שלפני מכירת הדירה השנייה. הגבלה זאת באה למנוע לדעתי את התכנון מס הבא. אדם, שיש לו 3 דירות ושלא מכר ב-4 שנים שלפני 30/12/2013 דירת מגורים מזכה בפטור ממס הוא ימכור את הדירה הראשונה לפי סעיף 49ב(1) הפטור של מרובי הדירות כל 4 שנים בפטור ממס בתאריך 30/12/2014. לאחר מכן 01/01/2014 הוא ימכור את הדירה הראשונה מתוך השתיים הנותרות בחישוב ליניארי מוטב. אם לא הייתה ההגבלה דלעיל הוא יכול למכור גם את הדירה השנייה בחישוב ליניארי מוטב ולכן בדירה השנייה בוחנים האם הוא מכר ב-4 האחרונות דירה בפטור ממס, לכן את הדירה השנייה הוא יוכל למכור בפטור ממס רק בתאריך 30/12/2017.
חשוב לציין בכדי למנוע תאונות מס, כי החישוב הליניארי החדש לא יינתן כאשר המכירה היא מכירה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. נציין עוד כי אח או אחות ובני זוגם נחשבים גם כקרוב לצורך הסעיף. כך שכאשר אך מוכר לאחיו השני את כל הזכויות שיש לו בדירה לצורך הדוגמא חצי דירה והם לא משתמשים בפטור ממס לפי סעיף 62 לחוק אזי לא יחול המס הליניארי המוטב, זאת ועוד המוכר נכנס לנעלי המוריש לצורך יום הרכישה ושווי הרכישה והם לא יהיו זכאים למס המוטב הם יתחייבו במס שבח רגיל ממועד הרכישה של הנכס בידי המוריש ועד יום ביצוע המכירה בין האחים. (מס שולי הגבוהה ביותר ,20% ו-25% בהתאם).
תושב חוץ
לעניין פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה של תושב חוץ הוא יהיה זכאי לפטור רק אם אין לו דירה אחרת במדינת התושבות. למעשה השווה אותו עם תושב ישראל לעניין דירת יחידה. אחת הסיבות שביטלו לו את הפטור היא שבמדינת התושבות שלו הוא מתמסה על כל השבח הואיל והוא לא שילם במכירה מס בישראל כי הוא היה מנצל פטור. אז לא היה לו מה לקזז בבחינת מיסי חוץ במדינת התושבות שלו. למעשה מדינת התושבות הרוויחה את כל המס. לכן נקבעה חזקה לפיה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירה במדינה בא הוא תושב כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה בא יש לו תושבות כי אין לו ולתא המשפחתי שלו דירה. ודוק דווקא במדינת התושבות שלו אם יש לו דירה במדינה אחרת זה לא ימנע את הפטור. למשל הוא תושב מרוקו שיש לו דירה בצרפת אם הוא מביא ממרוקו אישור כי הוא לא מחזיק דירת מגורים אזי הוא זכאי לפטור ממס שבח על המכירה.
כעת נעבור להסדר המס החל במכירת דירת מגורים מזכה בידי תושב חוץ
בתקופת המעבר 01.01.14-31.12.17 תושב חוץ יכול למכור עד 2 דירות בלינאריות חדשה כפוף לכול התנאים של הזכאות לחישוב מס מוטב כפי שציינו לעיל.
לאחר תום תקופת המעבר תושב חוץ יתמסה כמרובה דירות אף אם בבעלותו בישראל דירה אחת בלבד. רואים את דירתו בישראל כדירת השקעה.
על החתום
שלמה תורג'מן עו"ד רו"ח פארק המדע רחובות
השאר תגובה