עבירות מס בחוק מיסוי מקרקעין

כידוע סעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין הינו הסעיף של עבירות ועונשים. לדעתי יש להעלות את המודעות של אנשים לסעיף זה הואיל כי ישנו פיתוי מסוים לאי דיווח מדויק ומלא של עסקת המכר בין הצדדים.

כאן המקום להזהיר לא רק הנישומים שמבצעים את עסקת המכר אלא גם את המסייע לעסקת המכר הלא הם עורכי הדין רואי החשבון מתווכים והשמאים.

אין בכוונתי במאמר זה לנתח את כל יסודות העבירה אבל הסעיף מחלק את העבירות לשלושה בסדר עולה מקל אל הכבד. עבירה בסיסית- הינה כל עבירה לפי סעיף 98(א) ו- 98(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. עבירה מטראילית מהותית מסוג עוון שהעונשים בחוק הם בין שנה לשנתיים שכידוע עבירות העוון הם עבירות שהעונש בגינן הוא עד 3 שנים. עבירה מסוג פשע סעיף 98(ג2) שהעבירה עליה היא עד 7 שנות מאסר.

להלן לשון החוק על מנת שידע הקורא על מה המאמר דן.

98.   (א)  קונה, מוכר, עושה הפעולה באיגוד או הרוכש זכות באיגוד שלא מסרו – בלא סיבה מספקת – דבר שהם חייבים במסירתו לפי חוק זה, או לא מילאו אחרי דרישה מאת מי שהוסמך לפעול לפי חוק זה, או לא מילאו אחרי הוראות סעיפים 72ח, 73(א), (ב) ו-(ג), דינם – מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (בפרק זה – חוק העונשין) או קנס שהוא פי שניים מסכום המס שלא שולם בגלל אותה עבירה, הכל לפי הסכום הגבוה יותר.

אגב סעיף 73 זהו סעיף של מסירת הצהרה למעשה זוהי עבירה על אי דיווח הצהרה בזמן על ביצוע העסקה.

           (ב)  מי שלא חל עליו סעיף קטן (א) ולא מסר – בלא סיבה מספקת – דבר שהוא חייב במסירתו לפי חוק זה, או לא מילא אחרי דרישה מאת מי שהוסמך לפעול לפי חוק זה, דינו – מאסר ששה חדשים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין.

כאן הסעיף בא לתפוס אנשים שלא קשורים לעסקה כפי שמבקש לתפוס סעיף א' שהם הקונה המוכר או עושה הפעולה באיגוד. אלא צדדים שלישיים לעסקה כמו עורך דין מבלי להיכנס לשאלת החיסיון אשר הוא לא חל כאשר עורך הדין מעורב בביצוע העבירה או חשוד כמסייע בביצוע העבירה.

           (ב1) מי שהשמיד או הסתיר מסמכים שיש להם ערך לענין חישוב השומה, דינו – מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין.

           (ג)   מי שמסר הצהרה, ידיעה או הודעה ביודעין שאינה נכונה, דינו – מאסר שנתיים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין, או קנס שהוא פי שלושה מסכום המס שלא שולם בגלל אותה עבירה, הכל לפי הסכום הגבוה יותר.

           (ג1) מי שסייע לאחר לערוך הצהרה, ידיעה או הודעה לצורך חוק זה, ביודעו שאינן נכונות, או שהתייצב כמיופה כוח של אחד ומסר הצהרה, ידיעה או הודעה כאמור, ביודעו שאינן נכוכות, דינו – כמי שמסר את ההצהרה, הידיעה או ההודעה בניגוד לסעיף קטן (ג).

           (ג2) אדם אשר במטרה להתחמק ממס או לעזור לאחר להתחמק ממס, עבר אחת העבירות המנויות להלן, דינו – מאסר שבע שנים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, ופי שניים מסכום המס שהעלים או שהתכוון להעלים או שעזר להעלים או שני העונשים כאחד:

(1)   מסר בהצהרה על פי חוק זה, אמרה או תרשומת כוזבת;

(2)   השיב תשובה כוזבת בעל פה או בכתב, על שאלה שנשאלה, או על דרישת ידיעות שנערכה על פי חוק זה;

(3)   הכין או קיים, או הרשה להכין או הרשה לקיים הצהרה כוזבת או חוזה כוזב או רשומות אחרות כוזבות, או שזייף או הרשה לזייף הצהרה או חוזה או רשומות;

הכין או קיים זה מי שלמעשה ממלא את המש"ח ולכן על עורך הדין שמסייע במילוי המש"ח להחתים את הלקוח על סעיפים קריטיים למשל עם דירות נספות שיש ברשותו או בהחזקתו כמו כן לשאול לעניין ירושות או הסתלקות מירושות הין שיש שאלה קריטית במש"ח למשל תושבות ישראל להחתים את הלקוח ליד הסעיף הנדון ולא חתימה רק בסוף המש"ח שזה עדות שהעליתם בפניו את הנושא והוא במודע הצהיר את מה שהוא הצהיר. כמו שכולם יודעי שמגיעים לחקירות הדבר הראשון שהלקוח אומר שהוא לא יודע כלום ולא מבין בכלום ועורך הדין עשה את הכל.

(4)   השתמש בכל מרמה, ערמה או תחבולה, או הרשה להשתמש בהן.

           (ד)  מי שהפריע לאדם שהוסמך לפעול לפי חוק זה לבצע את סמכויותיו או מנע זאת ממנו, דינו – מאסר שנתיים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין.

בדרך כלל אם אין מידע מודיעיני מראש בתחילת התיק העבירה מתגלית על ידי מפקח שבודק תיק והוא מגלה במהלך עבודתו חשדות לעבירות פליליות לפי חוק מיסוי מקרקעין. המפקח מעביר באמצעות הרכז את החשדות והממצאים למחלקת חקירות שמקבלת אתה החומר ובודקת האם אכן ישנו חשד לעבירות פליליות. אגב במשרדי שומה מקרקעין בודקים כל עסקה כל מפקח מכיר טוב את שטח המקרקעין שהוא אחראי עליו.

אם נישום גר למשל בבאר שבע ובצע עסקה בנתניה זה יגיע למיסוי מקרקעין נתניה מפני שהחלוקה היא טריטוריאלית של משרדי המקרקעין להבדיל ממס הכנסה שהוא ימוסה בפקיד שומה באר שבע. ולכן המפקחים בקיאים בעסקאות שנעשות באזור שלהם והם יודעים מה השווי של הנכס באותו מקום. למשל לא ייתכן שמשק בדרך כלל נמכר בין 4.5-10 מליון שח ויציגו עסקה בשווי של 2.5 מליון זה מיד מדליק נורה אדומה.

עובדי החקירות רשאים במסגרת תפקידם לגילוי עבירות וחשיפתן, לדלות ולקבל מידע מפקיד השומה וממחלקות אחרות באגף לגבי כל נושא הקשור לתיקי הנישומים.

להלן הקריטריונים להעברת תיקים לחקירות בעבירות מטריאליות כפי שמובאים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 10/2004 חקירות ומיסוי מקרקעין.

2.5.1   ככלל יש מקום להעביר תיק לטיפול החקירות בעבירות מטריאליות במקום בו נתגלתה ראשית ראיה לעבירה פלילית עפ"י פרק אחד עשר לחוק מס שבח מקרקעין.

למען הסר את אי הבהירות בדבר הקריטריונים להעברת התיק לחקירות מובאות להלן דוגמאות למקרים בהם נדרשת העברת התיק:

א.      נעשתה פעילות זיוף.

ב.       מסירת מסמכים ותרשומות כוזבים.

ד.       מסירת מש"ח כוזב.

ה.      עזרה לאחר להתחמק ממס על ידי ביצוע המעשים כמפורט לעיל.

ו.       כשיש חשד שקבלן רכש קרקע ומכר דירות והעסקה מוצגת כך שרוכשי הדירות רכשו קרקע ישירות מבעל הקרקע וחתמו על חוזה בניה במקביל עם הקבלן.

ז.       נמכר שלד דירת מגורים ודווח כמכירת דירת מגורים גמורה.

ח.      התמורה ששולמה שונה מהנקוב בחוזה.

ט.      הנכס הנמכר מתואר ע"י הצדדים לא כפי המצב האמיתי בפועל.

י.       קיים הסכם נוסף בין הצדדים לעסקה שלא דווח.

2.5.2   להלן דוגמאות למקרים בהם אין מקום להעביר התיק לחקירות אם המקרה המתואר בזאת משמש כעילה בלעדית להעברה זו:

א.      נעשה תכנון מס אפשרי תוך גילוי מלא של העובדות.

ג.       קיימים פסקי דין סותרים בעניין אזרחי שבמחלוקת, והנישום נקט בדרך הנוחה לו.

ד.       קיים חשד ערטילאי המבוסס על מידע שלא נבדק.

בשורה התחתונה כשם שצריכים שניים לטנגו כך בעסקת מקרקעין ישנם שניים הקונה והמוכר. המדובר בעסקה הכי חשובה בדרך כלל והיקרה שהצדדים עושים בחיים. אי לכך בדרך כלל הנושאים הללו הולכים ומסתבכים ואז הכל צף למעלה ונחשף וכאשר זה נחשף ישנה חשיפה להליך פלילי שהעלות התגוננות מפניו יקרה פי עשר מהמס שנחסך.

עוד טיפ קטן כאשר יש ספק אין ספק. אם החלטתם למשל למכור את הבית עם התכולה שלו. אז תעשו שני הסכמים אחד למקרקעין ואחד לתכולה במקרים שיש חיוב שמס רכישה. וכן תגלו זאת ותצרפו זאת למסמכי המש"ח כחלק מהסכם המכר. כמובן תתעדו את התכולה תצלמו את הארונות מקיר לקיר את הנברשות את המזגנים שמשאירים שאז גם אם יחלקו עליכם על השווי זה לא יגיע לפלילים מפני שאת יסוד הכוונה להתחמק עקרתם מן השורש ע"י חשיפת העסקה.

 כאן המקום להעיר שלא כל עבירה במיסוי מקרקעין גוררת אחריה כתב אישום. בעבירות שהם טכניות ישנו הליך של קנס מנהלי שבא למנוע את ההליך הפלילי. כן, גם בעבירות המהותיות תלוי בנסיבות ביצוע העבירה ייתכן שהעבירה תסתיים בתשלום כופר וזאת לאחר הסרת כל המחדלים בתיק. להלן העבירות בחוק מיסוי מקרקעין והקנס המנהלי בגינן:

98(א) –(1)  מי שחייב במס שבח או במס רכישה(להלן   בסימן זה – מס) ובלא סיבה מספקת לא מסר במועד הצהרה כאמור בסעיף 73 לחוק. עונשו   5% מהמס המגיע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שנקבע למסירת ההצהרה עד יום מסירתה, ואם לא נמסרה הצהרה – עד יום הטלת  הקנס, לפי המוקדם.

(2)  מי שפטור מתשלום מס ובלא סיבה מספקת לא מסר במועד הצהרה כאמור סעיף 73 לחוק.

עונשו 2 פרומיל משווי הזכות שנמכרה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום המכירה עד יום מסירת ההצהרה, ואם לא נמסרה – עד יום הטלת הקנס, לפי המוקדם.

הקנס המנהלי וההליך הפלילי

בהתאם להוראת הביצוע 10/2004 של מיסוי מקרקעין נקבע כי "7.1    הכלל הינו כי דרך המלך לטיפול בעבירות מינהליות הנה קנס מנהלי.

אולם עפ"י סעיף 15 לחוק העבירות המנהליות, קביעת עבירה כעבירה מנהלית אינה שוללת את סמכותו של תובע להגיש כתב אישום.ל

להלן קווים מנחים שישמשו בסיס להעדפת ההליך הפלילי במקום הטלת קנס מנהלי:

א.      הקנס המנהלי אינו משמש גורם מרתיע והנישום חוזר ועובר עבירות מנהליות, אזרח ששילם הקנס אך לא הסיר את המחדל וממשיך בסרבנותו.

ב.       המיצגים כגון: עו"ד, רו"ח, יועץ מס וכד' לגבי עבירה שנעברה בתוקף תפקידם כמיצגים.

ג.       העבירה נפוצה ויש צורך בהרתעה באזור מסוים, או בקבוצה מסוימת של נישומים או מייצגים / עוד.

ד.       נישום סרבן בעל עבר פלילי.

אין לראות במאמר זה כייעוץ משפטי אלא זוהי דעתו המשפטית של מחברו.

הכותב הוא עורך הדין ורואה החשבון שלמה תורג'מן

העוסק בהתמחות בחוק מע"מ מס הכנס מיסוי מקרקעין עברות מס והלבנת הון

וייצוג בבתי משפט מול רשות המיסים.

רחוב אלי הורביץ 19 רחובות 077-2103616